案情简介
      一审法院认定事实：刘宁与第三人周凤在共同生活期间于2006年12月13日以周凤的名义与第三人王茂高签订《商品房转让协议》，合同约定王茂高将其所有的位于西安市高新区XX小区XX房XX号地下停车位（产权证号分别为：1XXXXXXXXX-10-2-11504；1XXXXXXXXX-10-19-4F154）以房屋总价918,859元、车位价108,900元、契税27,645元，总价1,055,404元的价格出让给周凤。
      合同第四条明确房产证还未下发，转让协议是交易的唯一凭证，协议生效后，卖方将房屋钥匙及产权移交买方，买方享有房屋所有权，并由卖方在今后完全配合办理房屋产权变更等手续，直至办完为止。
      2006年12月14日，刘宁如约转账支付全部购房款，第三人王茂高如约交付诉争房产钥匙及商品房买卖合同等相关房产手续，原告同第三人周凤自此对诉争房产实际占用，在之后购置家居用品并居住使用，且实际缴纳诉争房产因占用居住所产生的水电、垃圾、供暖、停车以及物业费等。
      2009年9月3日，刘宁因与第三人周凤感情不和签订协议明确前述诉争房产及房内财产归刘宁所有，并由刘宁实际占有、使用。2010年4月，房产证下发。2018年7月30日，榆林中院以（2017）陕08执81号执行裁定对涉案房产强制执行，刘宁提出执行异议申请，榆林中院以（2018）陕08执异212号执行裁定驳回刘宁异议请求。
      刘宁遂向榆林中院提出案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。
      一审法院认为，本案争议的焦点为，刘宁对涉案房屋是否享有排除执行的权利，能否阻却执行的问题。
      《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣规定》）第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院不得执行该财产。”
      即第三人（案外人）阻却执行的要件有三。其一，第三人就执行财产已支付全部价款；其二，第三人已实际占有执行财产；其三，第三人对执行财产未办理过户登记没有过错。
      本案中，刘宁与周凤共同生活期间，与第三人王茂高之间签订的房屋买卖合同，未违反法律及行政法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。合同签订后原告将全部合同价款支付完毕。并于当月将涉案房屋交接且实际入住至今，对涉案房屋已实际占有。
      先因房产证未办理，后因第三人王茂高被法院执行房产被查封，不能将诉争房屋的产权过户在刘宁或周凤名下，即刘宁对涉案房屋未办理过户登记亦没有过错。
      本院二审期间，上诉人张伟提交三组新证据。
      第一组证据是XX组XX园物业住户登记表，欲证明2006年6月办理入住时王茂高在物业公司登记的联系方式为1337912****，王茂高在2006年6月办理入住并交纳物业费。
      第二组证据是物业缴费协议与授权书，欲证明王茂高委托民生银行定期自动扣款交纳物业费用，刘宁称7,596元用于缴纳预缴物业费在事实上不成立。
      第三组证据是物业缴费凭证，欲证明2014年-2020年期间由王茂高缴付物业费。
      被上诉人对上诉人提交的三组证据的真实性和证明目的均不予认可，理由是涉案房屋一直未办理过户，所以入住业主登记为王茂高，但刘宁实际缴纳物业费。
      本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据未提交证据原件，对证据的真实性及证明目的不予采信；对第二、第三组证据，因该证据不能达到其主张的证明目的，故对该证据证明目的不予采信。
      上诉人当庭提交了调取证据申请书及司法鉴定申请书，本院认为，上诉人提交的鉴定申请事项非必须鉴定事项，通过结合案件事实可以认定，故对上诉人的司法鉴定申请不予准许；对上诉人的调取证据申请，因本案相关证据足以证明案件事实，故本院对该调取申请亦不予准许。
      本院认为，本案的争议焦点为:刘宁对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
      最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是规范查封、扣押、冻结措施的依据，故本案不适用该规定。
      执行异议审查程序和案外人执行异议之诉审理程序虽为不同程序，但核心都是判断案外人的实体权利能否排除强制执行，所以两者关于是否可以排除强制执行的标准统一。
      在案外人执行异议之诉的司法解释出台之前，人民法院审理执行异议之诉案件可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）规定。
      《异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付竞价价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
      本案中，要判断刘宁是否享有足以排除强制执行的民事权益，必须分析是否符合上述四个要件，具体为：
      （一）关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。
      不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。
      本案中，刘宁虽未在《商品房转让协议》上签字，但周凤明确表示涉案房屋是其与刘宁准备结婚时购买，房款由刘宁支付并归刘宁所有，结合本案刘宁提供的转款凭证等其他证据能够认定刘宁是实际权利人，故其有权提起诉讼，上诉人主张刘宁无权提起异议之诉的理由不能成立。
      刘宁与周凤共同生活期间，与第三人王茂高之间签订的房屋买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。
      涉案《商品房转让协议》于2006年12月13日签订，榆林中院2018年7月30日以（2017）陕08执81号执行裁定对涉案房产强制执行，应认定当事人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同。
     （二）关于是否支付全部价款的问题。
      本案中，《商品房转让协议》于2006年12月13日签订。2006年12月14日，刘宁通过转账向第三人王甚茂高支付全部购房款。至于上诉人上诉称《商品房转让协议》载明的交易价款合计为1,055,404元，而刘宁提供的支付凭证显示数额为1,063,000元，  
      该数额与《商品房转让协议》不一致的问题，王茂高称刘宁多支付几千元是因其之前垫付了物业费等，本院认为，王茂高的解释符合客观实际，结合案件其他情况可以认定刘宁已经按照协议约定支付了全部购房款。
      （三）关于在查封之前是否合法占有的问题。
      本案中，刘宁向王茂高支付全部购房款后，王茂高已如约交付涉案房产钥匙及商品房买卖合同等相关房产手续，刘宁和周凤购置家居用品并居住使用。在刘宁与周凤因感情不和分手后，刘宁对涉案房屋单独实际占有至今。
      对此，刘宁提交其缴纳涉案房产的水电、垃圾、供暖、停车及物业费等，上述证据能证明刘宁合法占有涉案房屋，上诉人主张上述票据只能说明涉案房产交费情况，不能证明刘宁即交费主体的理由不能成立。
      （四）关于未办理过户登记原因的问题。
      未办理过户登记，从实践看，能够归责于买受人的原因，主要分三种情形：一是对他人权利障碍的忽略。
      例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，买受人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的。三是消极不行使登记权利。
      例如，买受人为了逃税等而故意不办理登记的，不应受到该原则的保护；买受人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。
      本案中，涉案房产证于2010年4月下发，涉案房产具备办理过户登记条件至今已有多年，但刘宁一直未办理过户手续，属怠于行使权利。
      刘宁称购房中间人去世后，其与王茂高无法取得联系，因此导致未办理过户登记，该理由不符合常理，亦不符合实际，故本案未办理过户登记的原因系刘宁自身的原因。
      综上所述，刘宁对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，张伟的上诉请求成立，予以支持。
      刘宁申请再审称，原判决具有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。具体理由如下：
      1.原判决适用法律错误。原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条，违背了执行异议之诉制度的立法本意。对于案外人权利能否排除执行，“执行异议程序”较于“执行异议之诉”适用更为严苛和外观化的判断标准。执行异议和复议规定的审查标准适用于执行异议程序，并不完全适用于执行异议之诉，原判决完全套用第二十八条规定的四个要件进行判断，法律适用错误。即使参照适用第二十八条，符合该条规定的，案外人的请求能够成立；不满足该条规定的，案外人的请求也未必不成立。应对异议人的主张和申请执行人的权利进行综合判断，以确定异议人的权利是否能够排除执行。
      2.应认定刘宁对房屋享有真实的实体权利且该权利足以排除强制执行。2006年12月13日周凤与王茂高签订了书面买卖合同，次日刘宁支付了全款，后对案涉房屋进行装修使用，至今已达14年。
      （1）从成立时间看。刘宁对案涉房屋的权利形成于2006年，而张伟对王茂高的金钱债权形成于2010年和2011年，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，张伟成立在后的债权不能优先于刘宁成立在前的权利。
      （2）从权利性质上看。刘宁的权利为物权期待权。张伟的权利为普通金钱债权，对案涉房屋并无特定的指向性。刘宁对房屋的物权期待权应当优先于张伟的普通金钱债权。
      （3）从权利实现上看。张伟与王茂高之间的金钱债权发生时，王茂高早已将房屋卖给刘宁。刘宁对房屋享有的权利并未影响张伟对王茂高主张金钱债权可供执行的财产范围。认定刘宁对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，并不会对王茂高实现债权形成不利影响。
      （4）从权利功能上看。案涉房产系刘宁与其未成年子女十几年来的居住用房，具有生存保障意义。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，应坚持生存利益优先的原则，对刘宁的利益优先保护。
      3.原判决认定刘宁怠于行使权利，缺乏证据证明。即使依据执行异议和复议规定第二十八条，刘宁的权利也足以排除强制执行。刘宁通过曹长今介绍与王茂高达成房屋交易，二人并不认识也无其他往来。
      2012年，案涉房屋的房产证办理完成并发放给刘宁，刘宁随即便积极联系曹长今和王茂高办理过户登记，但曹长今当时已去世，王茂高也已更换几次手机号，双方失去联系，导致案涉房屋至今未能过户，并非刘宁的过错。
      本院认为，案涉房屋登记的所有权人是被执行人王茂高，房屋的产权证于2010年下发，随后交由刘宁持有。截至2018年案涉房屋被查封，刘宁在长达八年的时间内未办理过户登记，怠于行使权利。原判决参照执行异议和复议规定第二十八条的规定，认定刘宁对案涉房屋的权利不足以排除强制执行，具有事实和法律依据。
      裁判要旨
      不动产买受人物权期待权在权利性质上属债权请求权，并非物权，法律赋予其债权物权化的特别保护。但是，不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使诉争不动产未能完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，不能排除法院对争议房屋的强制执行。

作者：李广武律师
陕西韬达律师事务所