案情简介
      2012年，余挺、何静夫妇投资的公司与雷某投资的公司之间存在债权债务关系，雷某与余挺协商后，达成了以华大公司开发建设的××区等房屋相互抵顶债务的协议。
      经余挺与刘某协商，将A区12号住宅楼2单元902室转让给了刘某，并由华大公司与刘某于2012年5月20日签订了《商品房买卖合同》，同日交付了地下室房款、维修基金、天燃气安装费。
      刘某于2013年12月9日给何静转账51,000元、于2014年2月25日分两次转账260,000元、267,000元。2016年4月23日，华大公司为刘某开具了销售不动产统一发票，金额为465,390元。此后，该902室一直由刘某居住，并交纳物业、水、电、暖等相关费用。
      由于华大公司的原因，丰泽园小区房产均未办理产权登记，直至2018年5月才将案涉房屋初始登记在华大公司名下。管某与华大公司、雷某、梁晓琴民间借贷纠纷一案，法院作出民事调解书，调解书确定由华大公司支付给管某借款590万元及利息，雷某、梁晓琴承担连带责任。
      管某申请执行后，一审法院裁定：查封被执行人华大公司名下价值5,900,000元的财产。同日，一审法院查封了华大公司名下包括本案的××楼在内的房产。
      刘某提出执行异议，一审法院裁定中止对被执行人甘肃华大房地产开发集团有限公司名下坐落于张掖市××区的执行。管某不服该裁定，提起执行异议之诉。
      一审法院判决驳回管某的诉讼请求。认为，本案争议的焦点是刘某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、刘某是否对甘州区丰泽园A区12号楼2-902室享有足以排除强制执行的民事权益。
      根据刘某提供的《商品房买卖合同》、华大公司出具的销售不动产统一发票，刘某通过中国建设银行向何静的转账记录、余挺的证言，应当认定刘某与华大公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条  “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，刘某与华大房地产公司签订的《商品房买卖合同》应为合法有效合同。
      关于刘某是否对该案涉902室享有足以排除强制执行的合法权益的问题。
      根据双方提供的证据，分析认定如下：
      1.华大公司与刘某签订了《商品房买卖合同》、支付了房款，华大公司为刘某开具了不动产销售发票，刘某实际占有并使用案涉房屋，且案涉房屋因华大公司的原因未办理产权登记，对刘某来说并无过错。同时，经核实，刘某名下再无其他用于居住的房屋。
      根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《执行异议和复议规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，结合上述事实不得对案涉902室进行强制执行。
      2.对争议的案涉902室，虽然已于2018年5月登记在华大公司名下，一审法院于2018年8月13日进行了查封，但华大公司与刘某之间的房屋买卖合同、支付房款、开具发票的行为及刘某实际入住的事实均于2016年4月23日前完成，对902室的实际所有权与不动产登记不一致的情况，可依双方的合同解决。
      从本案的证据及形成事实的先后顺序、时间节点来看，刘某买受和占有案涉房屋时属于善意，并不存在与华大公司或余挺、何静恶意串通、逃避债务或抗拒执行的情形。
      在管某对华大公司的金钱债权属于普通债权，并不享有优先权的情况下，刘某作为购房合同的消费者，其合法权益应受法律保护，对其合法占有的房屋不应继续执行。
      3.关于华大公司与余挺之间是否存在债权债务关系、华大公司是否以案涉902室抵顶债务的问题。
      根据华大公司的陈述及余挺的证言、前进矿业的证明，华大公司认可用902室抵顶与余挺之间的债务，且华大公司以房地产开发商的名义与刘某签订房屋买卖合同，在其没有收到房款的情况下，开具正式的不动产销售发票，收取地下室房款、维修基金、天燃气安装费等费用，并将房屋交付，完成了合同约定的义务。
      在没有证据证明存在刘某与华大公司、余挺之间恶意串通、逃避债务损害第三人利益情形的情况下，华大公司与余挺之间是否存在债权债务、如何履行，并不影响华大公司与刘某之间买卖合同的履行。
      4.刘某向何静支付金额超过房屋价款的问题。
      从建设银行流水账单可以看出，刘某向何静先后三次支付578,000元，而房屋价款为465,390元，刘某陈述超出部分为支付的装修材料款。
      尽管管某认为支付的该笔款不属于购房款，但不能提供证据证明华大公司与刘某之间还有其他经济往来，支付的款项不属于房款，对此抗辩理由无法支持。
      管某提出上诉，本案二审期间，经法庭允许，刘某庭后向本院提交了一份由张掖市不动产登记事务中心出具，编号为20200825165851《张掖市不动产登记信息查询证明》，以证明刘某名下没有住房。本院依法组织当事人进行了质证。
      管某认为，从证据形式来讲，不属于民事诉讼新证据形式。该份证明仅能证明刘某在张掖市范围内没有住房，不等于其在户籍所在地没有其他住房，不能证明其配偶名下是否有其他房产信息，因此刘某的证明目的不能成立。
      本院认为该份证据能够证明刘某在所在辖区没有不动产登记的事实，但能否排除法院的强制执行需结合其他证据和庭审调查予以认定。
      一审判决关于“2012年，由于余挺、何静夫妇投资的公司与雷某投资的公司之间存在债权债务关系，雷某与余挺协商后，达成了以华大公司开发建设的××区等房屋相互抵顶债务的协议。”的认定无充分证据证实，本院不予确认，对一审查明的其他事实本院予以确认。
      本案二审争议的焦点为：刘某是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。本案中，管某申请对案涉房屋强制执行，是基于与华大公司的民间借贷一案的生效调解书。刘某以房屋消费者的物权期待权应受保护为由提出案外人执行异议，主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。
      虽然华大公司与刘某于2012年5月20日签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，华大公司亦于2016年4月23日向刘某出具了金额为465,390元的销售不动产统一发票，但刘某并未按照合同约定的支付方式实际向华大公司支付房款，而是主张向实际房屋出让人余挺支付房款，故本案中《商品房买卖合同》中的实际出让人是余挺，并非华大公司，对此刘某、华大公司予以认可，因此该合同并未实际履行，故本案并不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的消费者的主体要件，该条规定的消费者是相对于经营者而言，只有从经营者处接受商品的人才能称为消费者，普通民事主体之间的二手房买卖，不在该条保护范围之内。
本案中，刘某是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益，应当参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查。一审法院适用法律不当，应予纠正。
      其次，案外人在未办理房产登记的情况下，主张排除法院强制执行的民事权益，需承担较高的举证责任，提供充足而有效的证据加以证明，否则将由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
      刘某在一审中提交的付款证据有2014年2月25日与何静的两笔转账流水，分别是260,000元、267,000元，共计527,000元，与合同约定的房款以及华大公司出具的销售不动产统一发票465,390元不符，对此刘某对账面多付的61,610元解释为装修款，但未提供相关证据予以证明，因此不能排除刘某与余挺或何静之间存在其他经济往来，该笔款项用来支付其他债务的可能。
      尽管华大公司对上述证据予以认可，但根据民事诉讼证据规则，当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据。
      故本案中，刘某所提交证据不能排除对实际支付房款事实的合理怀疑，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定。
      综上，刘某所提交证据虽然可以证明其在人民法院查封之前占有案涉房屋，亦提供了张掖市不动产登记事务中心出具的查询证明，但并未证明其向华大公司支付房屋价款，向第三人何静转账支付的金额也与房屋价款不符，尚未达到本案待证事实所应达到的证明标准，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的能够排除强制执行的全部要件。
      综上所述，管某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。
      刘某梅申请再审称：1.原判决认定的基本事实错误。本案支付房款有两个环节。第一个环节是余某、何某夫妇以水泥款抵顶房款，对该抵顶房款的事实，华某公司在两次庭审中均予以认可，并有销售不动产统一发票予以佐证，应当认定华某公司已收到全部房款。第二个环节是刘某梅向余某、何某夫妇支付房款，华某公司已收到房款，刘某梅是否向余某、何某夫妇支付房款，不影响华某公司的利益，也不损害管某莉的利益，且本案中有证据证明刘某梅向余某、何某夫妇支付了房款。原判决认定刘某梅缺乏支付房款的有效证据系认定事实错误。
      2.原判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条存在交叉适用的情形，本案中华某公司系案涉房产的房地产开发企业，应当适用第二十九条的规定，原判决适用法律错误。刘某梅作为实际购房人，与华某公司签订了《商品房买卖合同》并支付房款，案涉房产系刘某梅唯一住房且由刘某梅实际占有，故刘某梅享有足以排除强制执行的民事权益。
最高法院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是刘某梅对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
      本案是执行异议之诉，涉及案外人、申请执行人和被执行人三方当事人的利益，与普通商品房买卖合同纠纷案件并不相同，购房人仅提供发票、收据，或者房地产开发企业对付款事实表示认可，尚不足以认定已经实际付款，还应查明购房人实际支付购房款的事实。
      根据原判决查明的事实，华某公司与刘某梅于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，2016年4月23日华某公司向刘某梅出具销售不动产统一发票，但刘某梅并未提供证据证明其已经按照合同约定的支付方式向华某公司支付了房款。刘某梅提交银行转账记录拟证明其于2014年2月25日向何某支付购房款527000元，该款项金额与案涉商品房买卖合同及销售不动产统一发票的购房价格不符，刘某梅称多付的61,610元为装修款，但未提供证据予以佐证。
      原判决认定刘某梅未提交有效证据证明支付房款的事实，并无不当。刘某梅的再审申请理由，不能成立。

作者：杨瑞丰律师
陕西韬达律师事务所