违建出租时租赁合同的效力及法律后果
发布时间：2019-11-05 浏览量：3981
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一、租赁违建的合同效力
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据该司法解释规定：
1、租赁违建的合同原则上无效；
2、在一审法庭辩论终结前违法建筑变为合法建筑的，合同有效。
二、租赁违建的法律后果
1、合同无效的法律后果
《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
根据该法律规定，合同无效的法律后果主要表现为返还原物或折价补偿，根据过错赔偿损失。
具体到房屋租赁合同无效的法律后果：
（1）承租人返还占用的房屋给出租人；
（2）承租人支付出租人房屋占用使用费；
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。
根据该规定，房屋占用使用费的支付标准一般可以参照合同约定的租金标准。
（3）损失的赔偿
损失的赔偿比较复杂，要根据具体情况来确定，但是总的原则还是《合同法》第58条的规定（有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条处理”。
第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。
第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。
第十四条：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。
上述几条法律规定主要解决了装饰装修和扩建所产生的相关残值和费用的处理问题，总体的责任承担的依据还是双方的过错。
作者：王亮律师
陕西韬达律师事务所
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