开发商发布房地产广告，如何避免踩雷？
发布时间：2019-11-06 浏览量：2569
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新《广告法》实施后，国家工商行政管理总局紧接着出台《房地产广告发布规定》，再度就房地产广告作出严格规范。
房地产广告是房地产开发企业销售房屋的主要宣传手段之一，随着广告业的发展，房地产广告呈现形式也日益多元化，因房地产广告引发的争议及广告发布不合规的行政处罚也日益增多。那么房地产商该如何更好的宣传，又能避免踩雷，显得尤为重要。房地产广告的性质
根据《合同法》第十五条规定，一般认为商业广告属于要约邀请，司法实践中有观点认为，房地产广告主要目的是邀请消费者购买房屋，该等广告不应作为合同义务约束房地产开发企业，应为要约邀请。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了例外情形，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
综上，一般情况下房地产广告仅为要约邀请，但开发商对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定视为要约。
房地产广告发布规范
一、根据《房地产广告发布规定》第五条：“下列情况的房地产，不得发布广告：
（1）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（4）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（5）权属有争议的；
（6）违反国家有关规定建设的；
（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形”。
二、发布必须符合《广告法》及《房地产广告发布规定》基本原则，即必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者，不得发布虚假广告。
三、发布广告禁止使用绝对化用语，《广告法》第九条第三项规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。
1、绝对化用语的范围并不限于《广告法》第九条第三项明确罗列的“国家级”、“最高级”、“最佳”三组，其他如“第一品牌”“顶级”“极品”对商品或者服务进行描述，也属于绝对化用语。
2、绝对化用语的使用存在除外情形，若有事实依据，且能完整清楚表示、不致引人误解的前提下，在以下情形中有限使用相关用语，并不构成使用绝对化用语：第一，限定在房地产开发企业内部或项目范围内使用，如房地产开发企业在某城市的“第一个项目”、特定项目的“最大”户型；第二，表达企业的经营理念或目标追求，如追求“业主至上”、“诚信第一”等；第三，其他不指向商品或服务的表述，如“最高人民法院”等。
虚假广告的责任
根据《广告法》的规定，广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告，虚假广告可能承担的责任包括民事责任及行政责任。
民事责任：在商品房广告为要约邀请的前提下，因要约邀请对房地产开发企业并无约束力，应不承担民事责任。若房地产广告符合前述司法解释的要约，则房地产开发企业可能承担违约责任，以及如违反《消费者权益保护法》的规定，可能引起消费者索赔。
行政责任：根据《广告法》规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
结语
房地产广告的合法、合规是房地产广告的底线和基本准则。开发商或房地产销售服务中介机构应在满足发布房地产广告的前提条件后再发布广告，房地产广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者，所披露内容应为真实、合法、科学、准确。
作者：王伟律师
陕西韬达律师事务所
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