“买卖不破租赁”规则的设立目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障。在该关系中，租赁权具有足以对抗所有权的效力，因此要求承租人通过一定方式将其租赁权对外公示，以免损害受让人利益。

目前承租人可通过占有使用的事实状态和登记备案租赁合同的法律状态对外公示其权利状态，但司法实践中对于到底采取哪种公示方式仍然存在分歧，本文旨在对于未经备案登记的租赁合同，承租人能否主张“买卖不破租赁”这一问题进行梳理探究。

一、“买卖不破租赁”的适用条件

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力”。

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。

根据《民法典》的规定，“买卖不破租赁”适用的条件有：

（一）租赁合同已成立并生效；

（二）租赁物已交付承租人；

（三）租赁物所有权变动发生在租赁期间；

（四）租赁物所有权人将租赁物所有权转让给了第三人。

二、司法实践中的裁判观点

通过梳理分析，目前司法实践中的裁判观点大致可分为三类：

（一）认为房屋租赁合同登记备案是承租人可主张“买卖不破租赁”的必要条件，未经登记备案，不得对抗房屋受让人。

（ 2016 ）粤 0307 民初 14086 号案中，法院认为：“本案原告的租赁权是否足以对抗被告王某的所有权，从以下几个方面来判断：一是从原告对涉案房产的占有、使用权的公示公信效力看，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……故物权的设立必须符合公示原则，应该以可被外部所查知的方式表现出来，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。本案原告是基于其与第三人签订的租赁合同而产生的租赁权，其欲取得对抗善意第三人的效力，应具备一定的物权公示外观，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续。而本案的原告与被告龚某、王某签订的租赁合同并未经过房地产部门登记备案，虽然不影响双方的合同效力，但从平衡交易各方利益的角度，不得对抗作为善意第三人的被告王某萍”。

（二）认为仅将登记备案作为判断租赁关系真实性的因素之一，只要租赁关系真实，即便未进行登记备案也不影响“买卖不破租赁”规则的适用。

（ 2018 ）粤 03 执复 39 号案中，案涉房屋租赁合同虽已办理登记备案，但法院认为：“基于本案事实，虽然复议申请人王某提供了《深圳市房屋租赁合同书》举证其对涉案房产享有租赁权，但是经本院现场勘验，确认涉案房产至今未装修使用，且其在执行异议及复议审查期间均未能提供支付租金的付款凭证。因此，本院予以认定复议申请人王某没有实际占有、使用涉案房产”。并据此驳回了王某复议申请。

（三）认为未经登记备案并不构成“买卖不破租赁”规则的例外情形，不影响“买卖不破租赁”规则的适用。

（ 2018 ）京 02 民终 1325 号案中，针对移动北京公司提出的未经登记备案不适用“买卖不破租赁”规则的主张，一审法院认为：“涉案房屋仍在吉野家公司的控制之中，该租赁具备一定的‘公示’状态。……移动北京公司作为买受人，未举证证明其看房、洽谈及交易时其进行了相关注意与核实，故不能对抗吉野家公司的租赁权，租赁合同应继续履行。”二审法院认为：“移动北京公司所述《租赁合同》没有备案，不属于‘买卖不破租赁’原则的例外情形”。

三、问题分析

为了保护交易安全，平衡保护承租人与受让人的利益，绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时，同时搭配一定租赁权公示行措施，即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。

租赁权公示方式的选择问题，究其根本是承租人与受让人利益权衡的问题：当选择登记备案作为公示方式时候，将对承租人提出更高要求，对受让人而言则只需要核查登记备案证明就可以获知房屋的交易状态，降低交易成本和风险。反之，若采取占有使用的事实状态作为公示方式，受让人往往需要实地核查，且核查结果未必与实际相符，无疑增加了受让人交易的成本和风险，这也是将备案登记作为“买卖不破租赁”规则适用的必要条件的主要考量。

即便如此，从《民法典》的条文规定、登记备案面临的实践难题以及“买卖不破租赁”立法目的的落实角度看，租赁权的公示方式应为“占有”而非“登记备案”。未经登记备案，不影响房屋租赁关系真实前提下“买卖不破租赁”规则的适用。

作者：冯苗律师

陕西韬达律师事务所