物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务合同纠纷一般表现为物业公司起诉业主支付物业费，业主以物业服务存在质量瑕疵为由拒交或少交物业费，此类纠纷司法实践中的难点在于物业服务是否到位的举证及认定。由于物业服务合同的内容主要是提供公共服务，包括设备维护、小区环境、安保等全方面的综合服务，物业服务具有动态性、服务人员众多，服务内容多样等特性，物业服务难免有不尽如人意的地方。法院根据业主的举证往往难以查明物业服务的真实情况。

关于业主能否以物业服务质量存在瑕疵为由拒交或少交物业费，司法实践中主流观点为：物业服务质量存在轻微瑕疵，不认定业主主张成立，不予减免物业费。物业服务质量存在严重瑕疵，认定业主主张成立，酌情予以减免物业费。

物业服务质量轻微瑕疵是物业服务虽然不完全符合标准，但仅为暂时性、局部性地怠于履行服务，并未造成严重后果，业务公司听取业主意见后能够及时采取补救的整改措施。重大瑕疵是指影响业主人数较多，物业服务公司长期怠于履行或者不履行，业主反映多次仍拒不整改的严重瑕疵。

在物业服务质量存在轻微瑕疵的情况下，法院会认定物业公司违约，将业主的意见反馈物业公司，责令物业公司整改，必要的情况下引导业主向行政主管部门反映，但一般不认定业主主张成立，物业费不做减免。只有在物业服务存在严重瑕疵，法院才会支持业主的主张，判令物业费进行相应的减免。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定了物业服务公司的义务，即：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

业主若以不属于物业服务公司的服务范围存在瑕疵为由拒交或少交物业费，法院通常不予支持。如业主以建筑物质量为由提出物业费减免，因建筑物的质保维修属于房屋开发商的义务，不属于物业服务公司的服务范围，此种情况人民法院不予支持减免物业费。

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作者：欧厚国律师

陕西韬达律师事务所