近年来，涉及物业领域的法律法规相继更新，2018年3月19日国务院最新修订的《物业管理条例》出台，明确取消了物业服务企业资质管理的相关规定。2021年1月起施行的《中华人民共和国民法典》单设一章来规定物业服务合同的相关内容。2021年10月1日起施行的《陕西省物业服务管理条例》更是对陕西省物业服务管理做出新的规定。

借此，笔者通过对相关案例的整理，针对相关法律法规的更新对物业服务纠纷的影响，总结出以下几点。

首先，关于物业公司与单个业主的物业服务纠纷。当单个业主主张并未与物业公司签订物业服务合同，法院一般通过物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》来认定《前期物业服务合同》对全体业主发生效力。或者当小区成立业主委员会或者业主大会等业主集体组织时，该类组织与物业公司签订的《物业服务合同》也对全体业主发生效力。

单个业主虽然否认其与物业公司签订过《物业服务合同》，但实际生活中，往往享受物业公司提供的物业服务，即使服务质量有瑕疵或者严重问题，但双方仍然在事实上成立物业服务合同关系。

其次，物业服务质量的好坏并不能成为业主不交物业费的理由，但可以成为拒绝支付违约金或者滞纳金的理由。物业公司的服务质量不达标会影响物业公司主张的物业费，但不会因此要求物业公司承担违约责任。

在相关案例中即使业主收集证据证明物业公司服务存在问题，如：保安殴打业主；保安上班时间睡觉；小区保洁车辆使用公共的电源充电；保洁人员使用公共的水管洗涮保洁工具；电梯长期无法正常使用；夜间小区大门、单元门未关闭，经常性敞开任何人可自由出入；小区未成立业主大会的，物业服务收费未能遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，实行政府指导价，政府指导价业主未曾见过，物业公司收费也未向价格主管部门备案；小区电梯广告收益未向业主公开收支情况；等等。

法院在认定物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》合法有效的前提下，针对业主的答辩理由认为物业公司提供服务，业主应当缴纳物业费，但物业公司未能按照合同约定及法律规定完全履行服务义务，提供服务存在重大瑕疵，违约在先，导致业主对其提供服务不满，业主不缴纳物业费并非恶意拖欠，因此对物业公司主张的滞纳金不予支持且对于物业公司主张的物业费业主按照70%缴纳为宜。

关于电梯广告收益问题，《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。

因此公共区域广告费用虽然由物业公司与广告公司签订合同，但实际占用的是小区业主的共有区域，电梯广告收益在扣除必要费用后，超出的收益应当属于全体业主所有。需要注意该笔收益因为属于全体业主，因此单个业主并不能以个体利益主张要求物业公司返还。

针对业主房屋屋顶漏水问题，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。

如果能够证明导致屋顶漏水的管道属于业主房屋排污导入共用管道的专有连接部分，在利用上只供单个业主使用，则该部分管道属于业主专有部分，由此导致的屋顶漏水物业不负责赔偿。

关于顶楼防水材料超过质保期导致顶楼住户屋顶漏水的，一般物业服务合同的服务范围包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理。其中共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。

因此即使顶楼防水材料已超过质保期，物业公司也应当采取措施及时维修。物业公司按照程序要求，征求整楼住户意见启用房屋应急维修资金进行维修，住户同意比例达不到启用标准的，不能成为免除物业公司维修义务的理由。

通过以上几点总结，可以看出法院在处理物业服务合同纠纷时，对于物业公司，即使服务质量真的存在问题，也仅能免除业主部分物业费，并不能实质上推动物业公司提高服务质量。

且由于业主个体之间素质良莠不齐，能够切实拿出证据证明自身观点的并不多，因此单个业主对物业公司服务质量的不满并不能很好通过诉讼解决，只有真正成立业主大会、业主委员会，通过业主大会、业主委员会的日常沟通，日常监督，必要时解除物业服务合同关系等方法，才能真正使得物业公司的服务质量得到提高，全体业主的利益得到保障。

作者：杜霏

陕西韬达律师事务所