在商品房买卖的实际交易过程中，房屋开发商为了促进销售的进度，尽快收回投入的开发资金，往往与购房人在正式签订商品房买卖合同之前就签订一些预购书、认购协议、承诺书等，对双方交易房屋有关事宜作初步确认。

这种承诺书的处理涉及四方面的问题：

一是承诺书的性质。

在订立购买商品房承诺书的时候，开发商与购房者之间有关商品房的买卖行为还没有实质发生过，仍然处在一个合同成立前的缔约阶段，商品房买卖仍属于成立前的契约阶段。即使承诺书的双方全部履行了承诺书的内容，仍然需要另外再签订商品房买卖合同或者预售合同。

实际上先行签订的此种承诺书，应属于其后签订商品房买卖合同或者预售合同的前提条件，其性质是预约合同，这是一种独立的合同，是买卖双方为将来订立本约合同而达成的书面合同。只要这种合同符合民事法律行为的基本要件，其就应当认定合法有效，具有法律效力。

二是如何区分预约和本约，主要审查以下四个方面。

第一是审查合约缔结签订的时间；第二是审查缔约双方合意的程度；第三是审查缔约双方合意的具体内容；第四是审查开发商收取购房人钱款的性质。以上四个方面必须进行统筹考虑，综合分析，综合判断。

三是预约和本约的转化。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。

据此，不难做出判定，商品房买卖合同预约合同转化为本约合同，应当具备以下两个条件：一是商品房买卖预约合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。主要包括：购买人和出卖人的名称和住所；房屋的具体位置、面积大小、单价、总价；房款的交付时间、付款方式；房屋的具体交付日期；面积差异的处理办法；不动产权证的办理；违约责任等。二是购房人已经按照预约合同的约定向出卖人交付了房款。也就是说，双方签订的认购协议已经实际履行，商品房开发商已经收取了购房人交纳的全部或者部分的购房款。

四是商品房买卖预约合同中约定的保证金的性质。

从学理上解释，定金共分为五种，即立约定金、证约定金、成约定金、解约定金和违约定金，其功能各不相同，分别起到了立约、证约、成约、解约和违约的证明和担保作用。实践中，商品房买卖认购书、预购书、承诺书等中都会有承诺保证金、押金、订金等，对于这种保证金，一般不能不分情况，全部都确定为合同法律意义上的定金。

作者：郭茹

陕西韬达律师事务所