案例简要
      原告购买某开发商一套商品房，双方在《商品房买卖合同》内约定的交房条件为开发商组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格即可交付原告使用，同时合同约定了开发商延期交房的违约责任，同时合同内约定，商品房达到交付使用条件后，原告应当接到开发商通知后前来收房等。该房屋建成后，开发商按照双方的合同约定通知原告前来收房，原告以开发商交付的房屋未取得《建筑工程竣工验收备案表》为由拒绝收房，随后原告又以开发商交付的房屋未取得《建筑工程竣工验收备案表》为由将开发商诉至法院，要求开发商支付交房违约金。
      本案争议焦点
      商品房的交付是按照双方的合同约定条件交付还是按照国家和地方政府的有关规定才能完成交付，亦即商品房的交付是否应该取得《建筑工程竣工验收备案表》
      一审法院观点
      原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，开发商应在约定的时间依照国家和地方人民政府的有关规定，将经其组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格的商品房交付原告使用，而被告当庭提交的《建设工程竣工验收报告》显示综合验收结论为“满足设计要求及合同约定相关内容”，并未明确综合验收是否合格，不符合合同约定的验收合格的交付条件。
      《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
      《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
      《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
      （一）城市规划设计条件的落实情况；
      （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
      （三）单项工程的工程质量验收情况；
      （四）拆迁安置方案的落实情况；
      （五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。
      《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。
      《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。
      本案中，涉案楼盘至今未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋至今并未达到法律规定的交付条件。综上，涉案房屋至今未达到合同约定的交付条件，亦未达到法律规定的交付条件，故被告开发商应按合同约定按日向原告支付交房违约金。
      二审法院观点
      开发商与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享受权利、履行义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》约定，开发商应当在合同约定的交房日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经出卖人组织设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格”条件，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。经查，涉案房屋于已经经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格。
      原告认为仅五方验收合格不能说明房屋已符合交付条件，该房屋至今未取得竣工验收备案表，不符合交付要求。竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，竣工验收备案的申请主体是建设单位，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工  程监理单位依法对建设工程质量负责。建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，并未规定在完成竣工验收备案之前建设工程不得交付使用。竣工验收备案相关规定系管理性法律规范，并非效力性规定，并不能因未取得竣工验收备案表即否定涉案房屋质量存在瑕疵不具备交付条件。
      同时，双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定将取得竣工验收备案表作为房屋交付条件，且我国法律法规中亦不存在未完成竣工验收备案不可交付的强制性规定。现涉案房屋已经过建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位和施工单位验收合格，应认定该房屋已达到了双方约定的房屋交付条件。一审法院以涉案楼盘至今未取得工程竣工验收备案表为由认定涉案房屋未达到法律规定的交付条件，判令开发商承担交房违约金违约金，确有不当，本院对此予以改判。
      律师观点
      竣工验收备案系管理性法律规范还是强制性效力性规定是本案一审和二审的重要区别，这一点在学术界和实践中也屡有争议。那么什么是强制效力性规定呢？
      所谓强制效力性规定，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。
      所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
      对于强制性效力性规定的区分方法，有学者提出三分法：
      第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；
      第二，法律、法规虽然没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立。但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，这也属于效力性规定；
      第三，法律、法规没有规定：违反其规定，将导致合同无效或不成立，虽然违反该规定，但若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于取缔性规定(管理性规定)。
      关于本案二审法院对一审法院所采用的法律规范的认定，如果采用学者的三分法来认定强制性效力规定的方法看，确有不妥，但结合房地产开发实践中的情况看，确实开发商在房屋具备交房条件后，及时取得《建筑工程竣工验收备案表》确有难处，而未能取得该备案表是否是产品就不合格了，当然不能一概而论，房屋是否应如同汽车等产品，进行合格验收制度目前看来仍是困难，因此律师建议，合同双方在合同中进行清晰约定，才是避免争议的最佳手段。

作者：李寅榕律师

陕西韬达律师事务所