国有建设用地使用权出让，是国有建设用地主要的供应方式。

出让作为一种供应模式，本身也具有不同的实现方式，主要包括竞争性和非竞争性两类，前者包括招标、拍卖、挂牌出让方式，后者指协议出让方式。

招标以招标方式出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

招标是要约邀请行为，旨在邀请潜在投标人参加投标。投标行为系要约，是投标人接受要约邀请，响应招标要求，并向招标人发出愿意接受约束的要约表示。中标是承诺，是招标人同意某一投标人投标要约而做出的同意意思表示。

招标程序中，总体存在两种中标类型。第一种是根据各方面综合评定，选择最优中标者，但不一定是出价最高者；第二种是满足底价等实质性要求的中标人中价高者得。前者需要由出让人代表和专家组成评标小组；后者则不需要成立评标小组，可以直接由招标主持人根据开标结果确定有效中标价格最高者中标。投标程序中，投标人一般不得低于3人，出价次数一般为一次。

招标程序相较拍卖、挂牌，没有多次反复竞价的功能，但是招标程序能够设计综合评定方案，比如，可以根据投标人的规划设计出价、业绩、信誉等评定方案，实现综合最优者中标。

拍卖拍卖出让国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖程序采取价高者得的成交方式。竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。一般情况下，拍卖不限出价次数，集中于拍卖现场特定时间段内出价。

拍卖相较于招标而言，价格竞争更为充分，但也容易引发竞买者的争抢，使得出让价格过高，从而影响房屋价格稳定。另外，拍卖出价时间非常集中，竞买人考虑时间不充分，即使提前设定出价策略，但仍可能因快速出价考虑不周而事后违约。

挂牌出让挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

相较于拍卖，挂牌时间不少于10个工作日，出价时间更加充分，更有利于竞买人慎重考虑后出价。挂牌方式具备竞争机制但又兼顾出价周期。相较于投标方式，挂牌方式能够充分实现价格竞争。

挂牌出让时间截止时，如有竞买人要求继续出价，则转为在预定时间和场所进行现场出价。为了防止挂牌竞价过度，不少项目采取“限地价、竞房价”的方式，要求地价竞争达到最高限价后，递减竞房价。还有采取“限地价、竞配套”等出让方式，在实现土地调控价格预期后，进一步通过挂牌规则，实现规划配套和产业布局，促进经济健康发展。

相关法律规范《城市房地产管理法》第十三条

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

《民法典》第三百四十七条

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

作者：宋臻律师

陕西韬达律师事务所