案例概况

阮先生，京籍人士，离异带一子，经人介绍与王女士认识，王女士单身未婚，来自外省，貌美且贤惠，阮先生心动，两人相处后很快发展为恋人关系。某年2月14日，王女士提出借用阮先生的名义购买一套房，阮先生为表示自己对这段恋情的重视，一口答应。房屋总价700万，王女士出资300万，阮先生出资200万，该房屋剩余200万元以阮先生为主贷人，通过贷款方式支付剩余房款，房屋登记在阮先生名下。王女士要求签订《买房协议》一份，阮先生同意。《协议》中明确购房资金由王女士出资300万元，阮先生出资200万元，按揭贷款由王女士归还，房屋归王女士所有，待王女士取得购房资格后，将房屋过户至王女士名下，并由王女士归还阮先生200万元出资款。谁知好景不长，购房后不久，两人分手，王女士停止还贷，双方因房屋过户问题产生争议，阮先生为保证自己征信不受影响，每月继续偿还银行贷款。

双方僵持不下，王女士以合同纠纷诉至法院，要求阮先生配合房屋过户，并赔偿律师费、诉讼费等各项损失。庭审中阮先生答辩称，当初是王女士看上这个房屋，他出资是为了双方能结婚并且共同生活，分手后王女士不还贷款，他被迫向银行归还剩余贷款，造成资金损失，后因王女士原因长时间无法过户，北京房价变化较大，其另行购房额外增加了很大成本，损失应当由王女士承担。

在二人交往过程中，因王女士不具备购房资格，其为了双方共同结婚生活才同意购房并出资，其认可借名买房的事实，称分手后一直在催促王女士办理过户。在王女士停止还款之后，银行一直要求自己还款，为了不影响个人征信，阮先生只能先行还款，现自己已经将房屋贷款结清，因李女士一直未取得北京户口，迟迟未能完成过户，但自己要另行购买房屋，原房屋影响其购房资格，其已经将房屋出售并且过户给第三人，无法将原房屋交付给王女士，无法再办理过户登记。

争议焦点

双方争议焦点主要集中于各自的损失，王女士主张按照合同约定房屋归自己所有并证明已经取得购房资格，愿意归还阮先生出资和偿还贷款部分。

经法院释明，因房屋已经过户给案外人，不再具备登记过户王女士的条件，双方同意调解，阮先生支付300万元房屋出资款及由王女士归还的按揭贷款部分按照银行账单明细总额一并支付给王女士，另额外补偿十万元给王女士。

律师说法

上述案例是我们生活中常见的为了规避购房资格限制的“借名买房”，一般指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，名义登记人为被借名人，由借名购房人实际享有房屋权益，双方之间成立的一种合同关系。

实践中为了享受特定购房贷款优惠（比如较低的首付）、或单位福利或者基于身份关系（如夫妻或父母子女）等原因，经常存在借名买房的合同。符合《民法典》合同有效要件的借名买房合同，为有效合同。在主体适格即必须是有民事行为能力的主体、意思表示真实且不违背国家法律、社会公共利益的情况下，借名买房合同有效，由借名人享有所购买房屋的相关权益。

对于借名人而言，除出资事实外，主张借名买房一方当事人还需举证证明双方之间存在借名买房的约定，且该借名买房的约定不违反国家法律、行政法规的规定，在借名买房约定合法有效的情况下，法院可以判决房屋过户至房屋实际权利人名下。

本案中，双方签订了《协议》，对于借名买房关系进行了约定，以书面形式确定了房屋的实际出资人和权利人。但是，因为借名人王女士自己的原因导致无法过户，阮先生又不愿意继续代持有房屋，将房屋出售，虽有违合同精神，但是房屋已经登记过户给案外人，无法将房屋再过户给王女士，不具备条件，善意第三人的权益也应当受到保护。因此王女士请求损害赔偿，协议中未约定有关违约情形，综合阮先生和王女士对该房屋的贡献，以及还款情况，法院主持下双方达成调解。

风险提示

借名买房情形下，若登记人反悔，出资人（借名人）证据不足，不能证明双方之间系借名买房关系的，借名人想取得房屋产权在法律上会存在障碍，如果借名购买的房屋被征收，征收补偿款也有可能被登记人领取；如果房屋实际购买人意外死亡，借名人的实际继承人无法继承房产。

因此，借名购买房屋的，一定要提前书面约定好双方权利义务，保存相关购房出资凭证，避免发生争议后无据可考，建议聘请专业律师起草相关合同。

作者：谢艳律师

陕西韬达律师事务所