买房必然会产生物业费，但因提供物业服务的主体具有差异性，不可避免会与业主发生争议。那么针对不同情况，业主该如何维护自身合法权益？

一、物业能否以部分业主未交大修基金为由拒绝提供物业服务？

答：不能。

物业服务具有公共性和不可分割性，是面向全体业主和小区整体公共设施等各个方面提供的，部分业主未交大修基金仅属于个别、特殊情形，不得影响其他业主的合法权益，故物业不能以部分业主未交大修基金为由拒绝提供物业服务。

法条索引：

《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”。

《民法典》第二百八十一条：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布”。

二、房子未入住，能不交物业费吗？

答：不能。

物业费属于公共性收费，用于小区整体公共设施等各个方面的维修、管理、运行、服务等，故业主不得以房子未入住为由拒交物业费。

法条索引：

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

三、未按时缴纳物业费，物业断水断电是否合法？

答：不合法。

业主未按照约定及时缴纳物业费的，物业公司可以按照物业合同约定在合理的期限内催告业主及时支付；合理期限届满的，物业公司可以按照物业合同约定的方式提起诉讼或申请仲裁。

法条索引：

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。

四、物业公司是否有权将业主未购买且未租赁的小区停车位擅自出租给第三方？

答：无权。

小区停车位属于全体业主共有财产，若物业公司利用共有部位、共用设施进行经营的，应当征得相关业主、业主大会等同意，且该收益应当主要用于补充专项维修资金或按照业主大会决定使用。

法条索引：

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

《物业管理条例》第五十四条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。

作者：高婷婷

陕西韬达律师事务所