案情简介

2014年3月6日，某银行与借款人张某、开发商签订了《按揭贷款合同、抵押及开发商保证合同》，约定借款人张某向某银行借款100万元，用于购买房屋，借款期限120个月，合同利率为放款日的同期基准利率上浮10%，逾期罚息为合同利率上浮50%，还款方式为本额等息，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约。借款人未能按时足额偿还本合同项下债务，或者发生本合同项下的违约事件的，贷款人有权要求保证人就其担保范围内的本合同债务履行保证责任。

保证人开发商自愿且不可撤销的为借款人在本合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证担保，保证担保的范围为借款人在本合同项下发生的全部债务，包括不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、损害赔偿金、担保物保费/维护/维修的费用、实现债权和担保权益而发生的费用（包括但不限于诉讼/仲裁费用、评估/鉴定/拍卖等费用、律师费用、调查取证费用、差旅费）及其他应付款项。

同时，借款人张某自愿以上述房屋为该笔借款提供抵押担保，双方于2014年7月10日向房屋所在地房管局办理了预购房屋贷款抵押登记备案证明。合同签订后，某银行履行了借款义务，2015年1月6日，房屋已办理建筑物所有权首次登记，所有权为开发商，借款人张某从2020年3月15日起开始逾期还款。

2021年4月12日某银行将借款人张某、开发商诉至法院，请求法院判决：

1.宣布全部贷款立即到期，并要求借款张某偿还本金、利息及罚息，以及实现债权的相关费用；

2.开发商对上述债务承担连带清偿责任；

3.对借款人张某房屋的变卖、拍卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；

4.由张某、开发商共同承担诉讼费。

借款人张某未到庭，未向法院提交书面答辩意见。

开发商认为

借款人张某从2020年3月开始逾期，应适用银发2020-29号文件，五部门关于防控新冠疫情，适当延后还款期限，请求某银行就抵押财产优先受偿，不足部分由其承担，借款人张某所购房屋目前有租金收入，具备还款能力。

本案涉案房屋已办理建筑所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，依法应当认定抵押权自2014年7月10日起设立。某银行基于上述法律规定取得第一顺位抵押权人身份，保证人开发商的保证责任自动解除，不应再承担连带清偿责任，同时开发商不承担诉讼费用。

一审法院认为

某银行与借款人张某、开发商签订《按揭贷款合同、抵押及开发商保证合同》系当事人在平等、自愿的基础上签订，且意思表示真实，符合法律规定，上述合同合法有效。当事人均应按约履行各自的义务。某银行依约向借款人张某履行了借款义务，借款人张某未按约定还款付息的，构成违约，应当承当违约责任。按双方约定，某银行要求宣布全部贷款立即到期，并要求借款人张某偿还本金、利息及罚息，以及实现债权的相关费用符合法律规定予以支持。

关于某银行主张以本案的抵押房产优先受偿，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿……”规定，经审查案涉房屋已于2015年1月6日办理了建筑物所有权首次登记，其保证责任自动解除，因开发商承担提供担保的方式为阶段性保证，阶段性保证是指借款人办理办妥本合同下贷款所购房屋的抵押登记手续，且某银行已收到以其为第一顺位抵押权人的他项权利证明的文件正本之日起，保证人的保证责任自动解除。

现案涉房屋办理了所有权首次登记，但某银行并未取得他项权利证书，保证人仍应承担保证责任，故对开发商的辩称不予采信，一审法院支持了某银行的诉求。

开发商不服一审判决，向二审法院提出上诉。开发商称，应从司法解释和本合同本意出发，对案涉合同做限缩解释，判决其无需对案涉债务承担连带清偿责任，请求撤销原判决第三项，改判驳回某银行关于要求其承担连带债务责任的诉讼请求，依法变更费用承担方式，案件受理费、保全费、公告费全部由借款人张某承担；上诉费由某银行承担。

二审法院认为

某银行、开发商在合同中明确约定，自借款人办妥抵押手续并且某银行收到以其第一顺位抵押权人的他项权利证明文件正本之日，保证人保证责任自动解除，故开发商承担的系有条件的阶段性保证责任，保证期间至某银行能够行使抵押权利而免除，涉案保证担保和抵押担保系先后阶段更替责任而非某银行同时享有之权利。

某银行虽未收到案涉房产抵押他项权证，而原审已经认定其就涉案房产享有抵押优先受偿之权利，故其仍主张开发商依然承担担保责任显与合同约定不符，亦与阶段性担保之特征相悖，依法不予采纳，开发商上诉理由成立，依法予以支持。

笔者认为

首先，某银行与开发商对阶段性连带保证的约定合法有效。

阶段性连带保证通常是指购房人办理购房贷款抵押过程中，开发商自愿为该笔贷款提供的阶段性连带保证责任，即正式抵押手续已办理完毕，应免除保证人开发商对购房人债务的保证责任。开发商在案涉合同中承担的阶段性连带保证约定系其自愿订立，基于双方合作中利益均衡的慎重选择，系当事人充分协商的结果，并未损害国家及社会利益，故案涉阶段性连带保证合法有效。

本案中，《按揭贷款合同、抵押及开发商保证合同》约定，开发商承诺自本合同签订之日起，至借款人张某取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交某银行收执之日止，对借款人张某所欠某银行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。

阶段性连带保证的目的是在贷款人办妥房屋抵押担保前为贷款债权提供保证，贷款人作为房屋抵押权人完成抵押登记手续。某银行基于抵押权认定设立，且对涉案房屋的优先受偿权获得了法院支持，应当视案涉抵押登记手续已经完成，故按照约定开发商承担的阶段性连带保证责任应当终止。

其次，本案阶段性连带保证约定实质上系附条件终止保证责任的约定，所附条件即为抵押权设立后开发商的保证责任终止。

《民法典》第五百五十七条规定，除合同解除外，债务已经履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形均会导致合同权利义务关系终止。

《民法典》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

本案中，阶段性连带保证责任的约定：开发商为本案的阶段性连带保证人，自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交某银行收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

本案中，借款人张某确实未取得房地产权利证书，但不宜仅仅以约定中使用的词句判断该约定的意思表示，还应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定其含义。实际上，该约定的目的并非是让案涉房屋抵押预告登记的权利人同时获得抵押权和开发商的阶段性连带保证责任，而是在当时的法律和司法解释未就预告抵押登记的权利人是否享有抵押权的背景下，确保其在抵押权设立前，获得开发商的阶段性连带保证责任。

故该约定涉及阶段性连带保证责任终止的条件应当理解为：抵押权设立后，开发商的阶段性连带保证责任终止。案涉房屋抵押预告登记符合《民法典担保制度解释》第五十二条规定，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。在案涉房屋抵押权已经认定设立的基础上，足以认定阶段性连带保证责任所附终止条件成就，阶段性连带保证责任终止。

最后，阶段性连带保证责任与房屋抵押权系承接替代关系，在判决某银行取得房屋抵押权，享有优先受偿权之时，阶段性连带保证责任应当消灭，也能达到各方当事人的利益平衡。

作者：邓万青律师

陕西韬达律师事务所