小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门不予颁发产权证的房屋。“小产权房”并非一个法律概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，在买卖小产权房时存在一定风险，例如买卖过程中滋生的纠纷诉诸法院不被受理，双方签订的合同可能被认定无效等情形。

相关法规

《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日起实施）第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。

第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”。

第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。

《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（2013年11月22日实施）第一条规定：“建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护”。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条规定：“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证”。

相关判例

《左云超与马金娣等确认合同无效纠纷二审民事裁定书》【济南市中级人民法院（2020）鲁01民终7060号】：本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：......（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，双方当事人争议的系涉案合同的效力，但法院审查合同效力的前提应当是涉案房屋系合法建造的房屋。因涉案房屋所在项目的建设应当取得合法规划手续，但双方当事人均无证据证实涉案房屋所在的项目有合法的规划手续。涉案房屋是否系合法建造尚不明确，故本案不属于法院民事案件受理的范围。因此，一审法院裁定驳回左云超的诉讼请求并无不当，本院予以维持。

《刘洁与北京盛泰腾飞投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书》【北京市第一中级人民法院（2020）京01民终3220号】：本院经审查认为，涉案合同名为租赁实为买卖。涉案房屋属“小产权房”，在目前针对小产权房没有新的法律法规出台之前，此类房屋流转引发的争议和法律适用问题，不属于人民法院民事诉讼受案范围。一审法院裁定驳回刘洁的起诉处理正确，本院予以维持。对刘洁所提的上诉理由，本院不予采纳。

《张世辉、天津市金色阳光投资有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【天津市高级人民法院（2020）津民申485号】：本院经审查认为，涉案房屋系建设在集体所有土地上的“小产权房”，张世辉针对买卖“小产权房”产生纠纷以房屋买卖合同为由提起诉讼，不属于民事案件受理范围，原裁定驳回张世辉起诉，并无不当，应予确认。

《陈料齐、合肥市坤德房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【安徽省高级人民法院（2019）皖民申1469号】：本院经审查认为，案涉房屋用地的性质属于集体土地，案涉房屋的建设亦未办理规划许可证，案涉房屋属于“小产权房”。由于规划许可证等的审查批准，属国家行政机关职权范围，因小产权房开发引起的房屋买卖纠纷，人民法院不宜作为民事案件予以受理，原一、二审裁定驳回陈料齐起诉，并无不当。

《吴永刚高咪与西安乾宁物业管理有限公司、陕西雍和置业有限公司不当得利纠纷再审民事裁定书》【陕西省高级人民法院（2019）陕民申1318号】：本院经审查认为，二审审理查明了涉案楼盘系陕西雍和置业有限公司在西安市长安区农村集体土地上开发建设，未办理相关建审手续,涉案房屋系“小产权房”。根据当前国家政策，“小产权房”尚不允许进入市场交易，“小产权房”的物业争议亦不能完全适用商品房物业管理的相关规定。因此二审法院以本案不属于人民法院民事案件受理范围为由裁定驳回起诉并无不当。

《王奕轩与陕西汇泰房地产开发有限公司、陕西西雅房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书》【陕西省高级人民法院（2020）陕民申2995号】：本院经审查认为，本案的争议焦点问题为，一二审驳回王奕轩的起诉是否符合法律规定。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的,应当遵守国家政策。《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号)明令：建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。本案案涉房屋所在项目的建设因未取得合法的土地征收、征用、规划许可、建设许可等手续,应属“小产权房”，此类房屋并非合法的不动产，建设、销售、购买此类房屋不应受法律保护。一二审法院认定本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,并无不当。

律师看法

综上，因小产权房纠纷产生的法律纠纷，大部分地区法院的司法观点是不属于法院的受理范围。因此，在买卖小产权房过程中若发生争议，当事人难以通过诉讼途径解决相关困难，故在今后的房屋买卖过程中，对于小产权房买卖双方务必谨慎对待。

作者：王随

陕西韬达律师事务所