以备案登记产生抵押登记的法律效果成了房地产行业广泛采用的向个人、典当行、担保公司借款担保的常规形式。当事人签订了《商品房买卖合同》和《借款合同》等文件，并发生了资金转让，但各方对债权债务的性质各执一词，一方主张是商品房买卖，一方主张是民间借贷。
      在该种情况下，如何判断双方之间的法律关系，是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系？
      一、双方没有举出相反证据的情况下，应当结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照双方当事人的真实意思表示即合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。
      （一）《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”。
      人民法院在审查双方是否存在真实的借贷法律关系时，一般会审查双方之间是否签订了借款合同，并审查借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实。但书面的借款合同并非不可缺少的要件，只要双方当事人之间就借贷问题达成合意且出借方已实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。
      （二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。
      人民法院在审查双方之间是否存在真实的房屋买卖关系时，一般会审查买卖双方的主体资格即卖方是否为房地产开发企业；订立合同的目的是否为取得房屋，如为取得房屋，是为自住还是投资；合同内容是否符合交易习惯，如商品房买卖总价一般为房屋单价*房屋总面积，而以商品房买卖担保民间借贷一般只约定房屋交易总价，价格是否过分高于或者过分低于交易地的物价部门指导价或者市场交易价；其他履行合同的行为，如买卖双方是否办理房屋买卖备案登记手续、卖方是否为买方开具发票、是否已经交付房屋等基础事实。
      二、如果双方当事人就同一事实分别举出了相反的证据，则依据举证责任的分配对证明力较大证据予以确认。
      《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判”。
      三、当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院按照民间借贷法律关系审理。
      《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。
      当事人以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保可以看作一种非典型的担保方式，但我国物权法明确禁止流质，债权人实现债权时，不可直接取得抵押物的所有权，而是应当以拍卖或者变卖的方式实现担保债权利。